7.8.6
Účetní zachycení převodů bytů z majetku bytových družstev vzniklých po 1. 1. 1992 a vzniku SVJ
Ing. Bc. Martin Durec
Převod bytů z bytového družstva do osobního vlastnictví a následné zakládání společenství vlastníků jednotek má nejen právní, ale i účetní rovinu. V praxi se často převádí jen několik bytů, zatímco většina zůstává dál družstevní. Vzniká tak složitější situace – vedle sebe funguje nové SVJ a původní bytové družstvo. Účetně je důležité vše správně rozdělit – majetek, náklady i příjmy. Jak tedy postupovat, aby bylo účetnictví v pořádku na obou stranách?
NahoruSpolečenství vlastníků
Z pohledu společenství vlastníků není z účetního hlediska rozhodné, zda bytové družstvo převedlo všechny své jednotky do vlastnictví svých členů – fyzických osob či pouze některé z nich (v prvním případě budou členy SVJ pouze fyzické osoby – členové družstva, zatímco ve druhém případě budou členy jak fyzické osoby – členové družstva, tak i osoba právnická, tj. bytové družstvo jako vlastník nepřevedených jednotek v domě).
Samotný postupný převod jednotek z majetku BD do majetku jeho členů není na straně společenství obecně spojen s žádnými speciálními účetními operacemi. Jedné, co přichází v úvahu, je např. změna analytické evidence – počtu vlastníků v rámci měsíčních předpisů plateb vlastníkům a jejich úhrad z jejich strany atp.
NahoruBytová družstva
V případě převodů jednotek z majetku bytového družstva do majetku jeho členů musíme z finančně-právního hlediska brát v úvahu vedle legislativní úpravy takovýchto převodů i ekonomickou realitu.
Převody jednotek z majetku stavebních bytových družstev s úvěrovou pomocí od státu vzniklých před 1. lednem 1992 upravuje zákon č. 311/2013 Sb., s tím, že se tyto převody považují za převody bezúplatné. Jelikož se v současné době již nejedná o příliš častý případ převodů jednotek, nebude se jimi tento text zabývat.
Ostatní typy převodů, tj. převody z ostatních typů bytových družstev (tzn. vzniklých po 1. lednu 1992), se řídí (pouze) obecnými ustanoveními občanského zákoníku, a to zejména §§ 1186–1188. Tato úprava však nestanovuje tyto převody za bezúplatné. Z tohoto důvodu musíme při jejich finančním posouzení vycházet z reálného stavu. Pokud dochází v rámci těchto převodů k určité formě "zápočtu" členských vkladů nebo jejich částí členů družstva, díky kterému se těmito převody fakticky snižuje jejich majetková účast v družstvu (tj. že daný družstevník převodem jím obývaného bytu do jeho vlastnictví ztratí možnost "vrácení" jím nebo jeho právním předchůdcem uhrazeného dalšího členského vkladu nebo jeho části), jedná se bezpochyby o převody úplatné, které tak musejí být z finančního (tj. zejména účetního a daňového) hlediska i posuzovány [tímto tématem se zabývala i Komora daňových poradců ČR ve spolupráci s Ministerstvem financí ČR, a to v příspěvku Koordinačního výboru č. 91/23.11.05 "Daňové a účetní aspekty převodu bytu z bytového družstva na nájemce (člena družstva)"].
V takovém případě bude daný převod jednotky z účetního i daňového hlediska považován za standardní prodej dlouhodobého majetku, a to za kupní cenu obecně právě ve výši splaceného dalšího členského vkladu nebo jeho části (poznámka: kupní cena je dokonce i v případě převodu jednotky členovi družstva považována za smluvní, jelikož její výši žádný právní předpis nestanovuje – z logicky věci však bývá právě ve výši splaceného členského vkladu daného člena nebo jeho části. Vždy však musejí být dodrženy stanovy daného bytového družstva).
Zjednodušení způsob účtování (ke dni právních účinků vkladu do katastru nemovitostí):
