2.7.8
Opravy a údržba v pronajaté jednotce bytového spoluvlastnictví
Ing. Jiří Skuhra, CSc.
K návrhu novely, kterou se mění nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním nájmu bytu (předpokládaná účinnost od 1. 1. 2026).
Občanský zákoník upravuje v části čtvrté, hlavě II, dílu 2, pododdílu 2 zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. V části upravující práva a povinnosti stran je v ustanovení § 2257 odst. 2 OZ uvedeno, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Vzhledem ke skutečnosti, že občanský zákoník neobsahuje vymezení pojmu drobné opravy a běžnou údržbu, dochází ke sporům mezi nájemci a pronajímateli o tom, jaké opravy a běžnou údržbu v bytě bude hradit nájemce a jaké pronajímatel. Z těchto důvodů bylo přijato nařízení vlády č. 258/1995 Sb. s jeho pozdější novelou a posléze i nařízení vlády č. 308/2015 Sb. V předkládaném návrhu dochází ke změně ve vymezení limitních částek, které je povinen (v případě, že nedojde k jiné dohodě) při provádění oprav a údržby vynaložit nájemce, přičemž tyto limitní částky nelze překročit.
NahoruStávající a nová právní úprava
Ve vztahu k opravám v bytě se taxativním výčtem v současném platném znění nařízení vlády v § 4 vymezuje rozsah drobných oprav, které je povinen hradit a provádět nájemce pronajatého bytu. Kromě věcného vymezení konkrétních drobných oprav jsou v § 5 stanoveny i opravy limitované výší nákladů. Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení, včetně výměn součástí jednotlivých předmětů vybavení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Současně je zde uvedeno, že se jedná o opravy a výměny, které nejsou uvedeny v taxativních výčtech oprav a výměn uvedených v § 4. Provádí-li se v téže věci několik oprav, které na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.
Předkladatel novely nařízení vlády mění text § 5 – drobné opravy podle výše nákladů, kde místo částky 1000 Kč je uvedena částka 1500 Kč s inflační doložkou, že tento limit se každoročně navyšuje o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen podle ČSÚ. Současně se v § 6 – roční limit nákladů – mění mezní součet nákladů na drobné opravy podle § 4 a 5 v poměrovém vyjádření částkou 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu na částku 150 Kč/m2 s každoročním navyšováním této částky o míru inflace, vyjádřenou průměrného indexu spotřebitelských cen podle ČSÚ. Přesáhnou-li náklady celkem na drobné opravy tento relativní limit, pak další opravy v kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
Změně v novele nepodléhá § 2 – Běžná údržba bytu. Běžnou údržbu hradí nájemce bez finančního omezení.
NahoruDílčí zdůvodnění
Za důvod změny parametrů (zhoršení výdajového postavení nájemce díky změně sazeb o minimálně 50 % s uplatněním inflační doložky) se uvádí, že dřívější částky na opravy zařizovacích předmětů neodpovídají současné cenové úrovni. Argumentuje se tím, že míra inflace od roku 2015 se zvýšila obecně o 53 %. Statisticky nelze však doložit nárůst inflace pouze pro drobné opravy. Statistické šetření, např. provedené jen výběrově, není k dispozici, a proto zdůvodnění změn obecným ukazatelem inflace je vágní.
Na druhé straně v souvislosti s technickými a technologickými změnami v udržitelném provozování bytu není doprovodně současně se změnou finančního ocenění oprav v bytě prostřednictvím míry inflace akcentován i tento aspekt. Nabízí se aktualizovat rozsah výčtu druhů drobných oprav (podle § 4), který byl v minulosti doprovázen podrobnějším výkladem nad rámec předpisu (metodou tzv. dobré praxe) a zkušenostmi z právní aplikace (viz doprovodné informace k nařízení vlády č. 258/1995 Sb.). Podrobnou metodiku problematiky úřednický aparát gestora předpisu v minulosti věcně interpretoval a změny doprovodil užitečnou metodickou příručkou, která doznala v čase doplnění, a to ve více než desetkrát opakovaném knižním vydání.
Proto není od věci alespoň shrnout základní náležitosti, které obnáší současná praxe v dané problematice.
Opravy a údržba bytu z hlediska finanční účastí nájemce
1. Právní úprava práv a povinností nájemce a pronajímatele při provádění drobných oprav v bytě vychází z ustanovení § 2257 OZ, podle kterého nájemce provádí pouze běžnou údržbu související s užíváním bytu. Z toho vyplývá nejen nájemcova povinnost zajistit obvyklé udržování bytu, ale i hrazení nákladů, která se obvykle při delším užívání provádějí, včetně zajištění tzv. drobných oprav v bytě, které jsou s běžnou údržbou spojeny.
2. Od ustanovení § 2257 odst. 2 se lze odchýlit, avšak pouze ve prospěch nájemce. Smluvní strany se tedy mohou například dohodnout, že i běžnou údržbu a drobné opravy…
