2.4.9
Změna účelu užívání jednotky z pohledu občanského zákoníku, stavebního zákona a katastrálních předpisů
JUDr. Pavla Schödelbauerová
Seriál otevíráme první částí k soukromoprávnímu aspektu změny účelu užívání jednotky – změně prohlášení vlastníka podle § 1169 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále také "OZ").
NahoruStručný úvod do problematiky práv vlastníka ve vztahu k úpravám jednotky
Podle ustanovení § 1175 odst. 1 OZ má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Podle ustanovení § 1182 odst. 1 a 2 OZ dále platí, že vlastník jednotky musí osobě odpovědné za správu domu (tj. SVJ) oznámit stavební úpravu uvnitř svého bytu předem. Na základě předchozí výzvy má pak vlastník povinnost umožnit SVJ, aby si ověřilo, že stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to i přístupem do bytu.
Z uvedeného plyne, že vlastník jednotky má právo svou jednotku uvnitř stavebně upravovat. Plánované stavební úpravy jednotky je však třeba předem oznámit statutárnímu orgánu SVJ.
Veřejnoprávní aspekty stavebních úprav uvnitř jednotky nejsou předmětem tohoto příspěvku.
Odlišný postup je v OZ stanoven pro změnu účelu užívání jednotky. Zde je třeba změnit prohlášení vlastníka, kterým se vymezují jednotky a společné části nemovité věci.
Podle ustanovení § 1169 odst. 2 písm. b) OZ platí, že pokud se změna prohlášení vlastníka týká účelu užívání bytu na základě žádosti jejího vlastníka je podle § 1169 zákona č. 89/2012 Sb., ke změně prohlášení třeba souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Jedná se totiž o změnu údajů v prohlášení, které se dotýkají věcně právní podstaty jednotky.
Z uvedeného tak plyne, že pro změnu prohlášení vlastníka není, podle stávajícího znění občanského zákoníku, již nutná písemná dohoda vlastníků jednotek, jichž se změna týkala, takže nově postačí prostý písemný souhlas s takovou změnou, bez nutnosti ověřeného podpisu vlastníků na uděleném souhlasu. Příslušné souhlasy představují projevy vůle všech souhlasících vlastníků, které by měly být shodné, tedy alespoň ohledně rozhodné skutečnosti/změny, která má být provedena v písemném vyhotovení prohlášení vlastníka.
S ohledem na ustanovení § 1220 OZ je dána povinnost výboru SVJ zajistit úplné znění prohlášení a toto založit do sbírky listin vedené katastrálním úřadem (tj. u orgánu, u něhož je nemovitá věc zapsána ve veřejném seznamu), což platí i v případě, že jsou náležitosti prohlášení obsaženy ve smlouvě o výstavbě, a dále i do sbírky listin rejstříkového soudu (tj. u orgánu, který vede veřejný rejstřík).
Při projednání a následném přijetí návrhu úpravy změny prohlášení novelou č. 163/2020 Sb. byl značně zjednodušen původní postup změny prohlášení při změně účelu užívání jednotky. Podle úpravy úplatné do 1. 7. 2020 platil pro změnu prohlášení vlastníka princip určité dvojstupňovosti při změně, či spíše až trojstupňovosti, když byla nezbytná písemná dohoda (a to všech změnou přímo dotčených spoluvlastníků), a k tomu i písemný souhlas většiny hlasů všech spoluvlastníků s takovou dohodou (podle § 1169 odst. 2 OZ) a dále i schválení změny prohlášení vlastníka schůzí SVJ [podle § 1208 písm. b) OZ] – ledaže by schválení shromážděním nahrazovalo takový písemný souhlas většiny, což zatím však nebylo judikatorně výslovně potvrzeno.
Ve snaze zjednodušit tento postup bylo stanoveno, že na základě žádosti vlastníka dotčené jednotky a souhlasu většiny hlasů všech vlastníků jednotek lze prohlášení změnit.
Při diskusi o tom, kdo se změnou prohlášení musí dát souhlas, byla zohledněna skutečnost, že bytové spoluvlastnictví je jednou z forem spoluvlastnictví upravených v našem právním řádu (další jsou spoluvlastnictví – dříve nazývané podílové, a přídatné spoluvlastnictví).
Pokud bychom srovnali úpravu bytového spoluvlastnictví s úpravou obecného spoluvlastnictví (dřívějšího podílového spoluvlastnictví), je zřejmé, že i v případě podílového spoluvlastnictví jsou spoluvlastníci omezeni ve svých právech. Podle § 1129 je k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Dokonce je tedy nutný souhlas většího počtu spoluvlastníků, než je tomu v případě bytového spoluvlastnictví.
Obdobně jako je tomu v případě spoluvlastnictví, má i v rámci bytového spoluvlastnictví přehlasovaný vlastník jednotky nově koncipovanou ochranu v § 1169 odst. 3. Zde se stanoví, že pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně. Vzhledem k tomu, že se jedná o rozhodnutí, které přísluší…
